19/08/2019

La cedolare secca per l’affitto dei negozi è applicabile anche se quest’anno si verifica la proroga contrattuale. E non solo quando viene stipulato un nuovo contratto di locazione. Lo dicono le Entrate nelle ultime righe della risposta all’interpello 297/2019. È un’apertura che moltiplica il numero dei potenziali beneficiari della tassa piatta al 21 per cento.

La possibilità di optare per la cedolare sugli affitti dei locali accatastati come C/1 (prevista dal comma 59 della legge 145/18) riguarda i soli contratti stipulati nel 2019. A stretto rigore, dunque, non ne potrebbero beneficiare i contratti meramente prorogati nel corso dell’anno. Secondo la risposta 297, invece, «la proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019». Non è chiaro, però, se per le Entrate la «scadenza naturale» arrivi dopo i primi sei o dopo i primi 12 anni. È vero che al sesto anno il locatore può negare il rinnovo solo nei casi di legge, ma la stessa legge 392/1978 (articolo 28) dice che «il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni». Il che aprirebbe all’opzione già quando scatta il primo “+6”.

I contratti interessati

Nel 2018 sono stati registrati 363mila nuovi contratti per immobili non abitativi (dato in linea con gli anni precedenti). Il Rapporto immobiliare Omi non dice quanti di questi contratti riguardassero locali accatastati come negozi (C/1). Sappiamo però che le unità iscritte in questa categoria sono il 6,7% di tutte quelle non residenziali, di cui l’80% possedute da persone fisiche. Quindi si può ipotizzare una cifra di circa 19mila nuovi contratti di locazione di negozi siglati in un anno da privati.

Sono invece 807mila i negozi posseduti da persone fisiche con locazioni già in corso. Il che permette di stimare circa 120mila proroghe all’anno.

I punti da chiarire

Al di là dell’apertura arrivata con l’interpello 297, restano diverse incertezze. Vediamole.

1. Secondo la legge, anche quando il contratto è stipulato nel 2019, la cedolare è preclusa se alla data del 15 ottobre 2018 era già in corso – tra le stesse parti e per lo stesso immobile – un contratto non scaduto e poi interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale.

Nulla viene detto sulla possibilità di risolvere il contratto e rifarlo per lo stesso immobile con un’altra parte più o meno “correlata” al contraente originario. Si pensi al caso in cui il nuovo affitto venga intestato al coniuge del primo locatario o a una società partecipata dall’inquilino. In questi casi, l’abuso del diritto potrebbe essere un rischio concreto, a meno che non vi siano ragioni extrafiscali. L’ipotesi potrebbe essere quella in cui, ad esempio, il primo inquilino abbia deciso di spostare l’attività lasciando liberi i locali.

2. Diversi locatori si chiedono se si possa applicare la cedolare per i negozi in presenza di canoni crescenti. La questione è dubbia, ma la risposta dovrebbe essere positiva, quando l’incremento non serve a mascherare un adeguamento del canone all’inflazione. In effetti, la norma base della cedolare (l’articolo 3 del Dlgs 23/2011) blocca solo la «facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone». La verifica, quindi, andrebbe fatta caso per caso.
3. Le Entrate dicono che le pertinenze locate con il negozio devono essere in categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (circolare 8/E/2019, par. 1.9). È un’interpretazione non condivisibile, perché si risolve nell’inammissibile applicazione di una regola speciale valida in ambito Imu per le sole pertinenze dell’abitazione principale. Nel silenzio della legge, la pertinenza va individuata alla luce dei soli criteri civilistici (articolo 817 del Codice civile), senza limiti di categoria catastale.
4. Per la cedolare “commerciale” è pacifico che l’inquilino possa essere un’impresa (risoluzione 50/E/2019). Il dubbio riguarda solo la cedolare abitativa: qui il Fisco nega che il conduttore possa essere un’impresa, ma i giudici di merito gli danno torto.
5. Nei casi di subentro nel contratto, ad esempio per la morte del locatore, non si realizza la condizione della stipula di un nuovo contratto, poiché prosegue quello precedente. La tesi è confermata dalla risposta 297, che ammette l’erede al regime sostitutivo solo alla scadenza naturale dell’affitto in corso.

Alcune domande e risposte:

Come funziona la cedolare sugli affitti commerciali?

Al pari della cedolare “abitativa”, sostituisce l’Irpef sui canoni, le addizionali Irpef (comunale e regionale) e le imposte di registro e di bollo su registrazioni, proroghe e risoluzioni contrattuali.

Chi può scegliere questo regime fiscale?

I locatori persone fisiche, per i canoni relativi a contratti di locazione di negozi stipulati tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2019. Dato che la legge parla di «stipula» è ammesso anche, per esempio, un contratto siglato il 10 dicembre 2019 con decorrenza 1° febbraio 2020. Le Entrate con l’interpello 297/2019 ammettono anche i contratti per i quali nel 2019 si verifica la proroga.

I locatori impresa possono optare per la cedolare?

No. Deve trattarsi di persone fisiche che agiscano al di fuori di un’attività d’impresa, arte o professione.

Quando va fatta l’opzione?

Al momento di registrazione del contratto, in modalità cartacea o telematica (con il nuovo modello RLI online dal 19 marzo scorso). L’opzione vale per tutta la durata del contratto fino a revoca. Alla luce dell’interpello 297/2019, la cedolare può essere scelta anche al momento della proroga.

A quali locali si applica?

Immobili di superficie non superiore a 600 metri quadrati e accatastati in categoria C/1, che comprende i negozi, ma anche altri locali come ristoranti, bar e pasticcerie.

La cedolare si applica anche alle pertinenze?

Sì, senza limiti di numero o categoria catastale (contrariamente a quanto affermato nella circolare 8/E/2019), purché locate congiuntamente al negozio. Il contratto di locazione delle pertinenze può anche essere successivo, purché le parti contrattuali siano le stesse e nel contratto siano citati il vincolo pertinenziale e il contratto di locazione dell’immobile principale. Le pertinenze non contano nel limite di 600 metri quadrati.

All’inquilino va spedita la raccomandata?

Sì, perché la legge di Bilancio 2019 richiama la norma base della cedolare (articolo 3 del Dlgs 23/2011).

È possibile aggiornare il canone?

No, finché il locatore resta in cedolare.

I comproprietari possono fare scelte differenti?

Sì, come per la cedolare “abitativa”. L’interpello 268/2019 l’ha confermato per i contratti in cui figurano come locatore una società e una persona fisica. L’opzione di un solo locatore blocca l'aggiornamento del canone per tutti (circolare 26/E/2011).

Fonte: Il Sole 24 Ore